Reinigungskosten in der Betriebskostenabrechnung: Was umgelegt werden darf
Von Yusuf Akdag, Geschäftsführer · Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026
Das Wichtigste auf einen Blick
- Laufende Reinigung allgemeiner Teile (Stiegenhaus, Lift, Eingang) ist Betriebsbegriff und darf auf die Mieter umgelegt werden (MRG §21 ff.).
- Hausbesorgungsnahe Tätigkeiten wie Müllmanagement und Reinigung dürfen umgelegt werden, unübliche oder Sonderleistungen nicht ohne Vereinbarung.
- Der Nachweis läuft über dokumentierte Reinigungspläne und Protokolle – sie schützen Vermieter und Hausverwaltung bei Prüfungen und Abmahnungen.
Was zählt zu den Betriebskosten?
Betriebskosten sind die laufenden Aufwendungen, die durch die Benützung des Mietgegenstands oder des gesamten Hauses entstehen. Die laufende Reinigung der allgemein genutzten Teile – Stiegenhaus, Liftkabine, Eingangsbereich, Wasch- und Trockenräume, Müllraum – zählt zu den typischen Betriebskosten und kann über die Abrechnung auf die Mieter umgelegt werden, solange die Vereinbarung nichts anderes vorsieht.
Für Eigentümergemeinschaften gilt über das WEG ein ähnliches Muster: Die Reinigung allgemeiner Teile wird über den Betriebshaushalt abgerechnet und auf die Eigentümer umgelegt. Der Streitpunkt in der Praxis ist selten die Umlage selbst, sondern die Höhe und der Nachweis – hier entscheidet die Qualität der Dokumentation des Reinigungsdienstleisters.
Rechtsgrundlagen im Überblick
| Rechtsgrundlage | Inhalt & Relevanz | Wen es betrifft |
|---|---|---|
| MRG §16 Abs. 5 | Betriebsbegriff: laufende Aufwendungen des gesamten Hauses | Vermieter & Mieter |
| MRG §21–24 | Betriebskostenabrechnung, Aufstellung, Nachreichung, Zehnjahresnachtrag | Vermieter |
| AStV §22 / ASchG §68 | Reinigungspflichten in Arbeitsstätten (bei Gewerbemietverträgen) | Arbeitgeber / Mieter |
| WEG §28 | Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft inklusive Reinigung allgemeiner Teile | Eigentümergemeinschaft |
| Urteilspraxis zu hausbesorgungsnahe Tätigkeiten | Abgrenzung, welche Tätigkeiten umgelegt werden dürfen | Vermieter & Hausverwaltung |
Was darf umgelegt werden – und was nicht
Der Riegel gilt umgekehrt auch: Was nicht zum Betriebsbegriff gehört und nicht vereinbart wurde, darf nicht auf die Mieter umgelegt werden. Der Vermieter trägt solche Kosten selbst. Deshalb ist eine klare Leistungsbeschreibung im Reinigungsvertrag Grundlage jeder sauberen Abrechnung.
| Leistung | Umlagefähig? | Hinweis |
|---|---|---|
| Unterhaltsreinigung Stiegenhaus, Lift, Eingang | Ja | Klassischer Betriebsbegriff |
| Fensterreinigung allgemeiner Teile | Ja | In regelmäßigen Abständen |
| Müllmanagement & Müllraumbetreuung | Ja | Hausbesorgungsnahe Tätigkeit |
| Winterdienst & Außenflächen | Ja | Räum- und Streupflicht |
| Grünpflege im normalen Umfang | Ja | Innerhalb üblicher Pflegeintensität |
| Sonderreinigung nach Festen oder Bautätigkeit | Nein | Anlassbezogen, nicht laufend |
| Reinigung einzelner Mietflächen | Nein | Kostet den Mieter oder bleibt bei diesem |
| Graffiti-, Fassaden- oder Dachrinnenreinigung über Standard | Nein | Sonderleistung, vorher vereinbaren |
Nachweis: So schützt die Dokumentation der Reinigung
Die Abrechnung muss nach MRG §22 enthalten sein: eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten und deren Verteilungsschlüssel. Damit ein Reinigungsposten dabei verteidigbar ist, gehören zum Nachweis: der Reinigungsvertrag mit Leistungsumfang, die Leistungsprotokolle je Einsatz und die Rechnungen des Dienstleisters.
Ein Festpreisvertrag mit schriftlichem Reinigungsplan vereinfacht die Abrechnung erheblich: Die Leistung ist von vornherein klar abgegrenzt, der Umfang pro Monat rechnet sich direkt in den Verteilungsschlüssel, und Reklamationen einzelner Mieter lassen sich mit den Protokollen beantworten. YuTu Facility Services stellt ihren Vertragspartnern diese Nachweise vollständig zur Verfügung.
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Häufige Fragen (FAQ)
Dürfen Reinigungskosten auf alle Mieter umgelegt werden?
Die Reinigung allgemeiner Teile ist Betriebsbegriff und grundsätzlich umlagefähig, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Voraussetzung ist ein sauberes Leistungs- und Kostenverhältnis und die Aufnahme in die Abrechnung nach MRG §22.
Müssen Mieter Belege der Reinigung sehen können?
Die Abrechnung muss die Gesamtkosten und den Verteilungsschlüssel zeigen. Der Vermieter muss bei konkreten Rückfragen den Nachweis führen können – dokumentierte Reinigungsprotokolle und Rechnungen des Dienstleisters erfüllen das.
Was sind hausbesorgungsnahe Tätigkeiten?
Tätigkeiten, die üblicherweise der Hausbesorger übernimmt – Reinigung allgemeiner Teile, Müllmanagement, Winterdienst und Kleinreparaturen. Sie sind für die Umlage auf Mieter zugelassen, sofern in der Betriebskostenvereinbarung enthalten.
Kann eine Sonderreinigung (z. B. nach einem Fest) umgelegt werden?
Nein, anlassbezogene Sonderreinigungen gehören nicht zum laufenden Betrieb. Sie sind vorab zu vereinbaren und werden entweder vom Veranstalter getragen oder als Sonderabrechnung gestellt.
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